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“邀标制”重出江湖 上海抛出苏河湾“准地王”
发布日期:2021-07-14 09:14   来源:未知   阅读:

  今年2月,上海闸北区苏州河北岸东块1街坊 (苏河湾1号)地块以52783元/平方米的楼面均价成交,一跃为全国单价“地王”。随着近日上海规土局的一则公告,苏州河北岸东块41、42街坊地块面市。由于与“地王”仅相隔几百米,该两幅地块被业内称为“准地王”。

  与“地王”不同的是,“准地王”这次并非挂牌出让,而是采取了邀请招标的方式。随着楼市调控政策出台,开发商拿地热情已全面降温。4月23日上海规土局公布“第1号公告”,累计出让地块105幅,被称为“上海史上规模最大的挂牌形式土地出让”。在105幅地块中,不少地块或延期出让,或最终停止出让,结果遇冷。

  如今苏州河北岸东块41、42街坊地块,采取的是邀请招标方式,有业内人士指出这正是“地产弱市”下政府卖地压力增大的表现。

  沿着北苏州路行走,一边是风景杨柳依依的苏州河,一边是人声嘈杂的各类市场,一幢造型古朴的建筑墙面上,红底白字书写了闸北众多回忆。在北苏州路与甘肃路和浙江北路的交叉口,便是苏州河北岸东块41、42街坊地块。

  苏河湾,这是目前上海市中心最后也是最完整的一个开发地块,共有用地面积46.61公顷,旧改地块10块。今年2月11日,华侨城以70.2亿元竞得苏河湾1号地块 (苏州河北岸东块1街坊),楼面均价高达52783元/平方米,一举加冕全国单价“地王”。

  相关消息称,41、42号街坊地块的单位建筑面积土地成本约在26000元/平方米以上。这些地块同处一个区域,也一同经历了楼市的低迷和高涨。

  早在被称为“地产弱市”的2008年,苏河湾1号地块以及41、42号街坊就已准备进入市场交易。然而三幅地块挂牌出让的公告,却从2008年6月一推再推。在2008年楼市调控加剧的背景下,土地频频流标,苏河湾地块最终没能成为拯救弱市的地王。

  到2010年楼市再一次面临调控之前,各路地王重新频现市场,苏河湾1号地块也顺理成章地成了“全国单价地王”。而仅隔数百米、原本计划一起推出的41、42号街坊地块,却因故推迟到了今年下半年面市,再次成了 “弱市”里的“准地王”。

  据上海规土局第37号土地公告显示,苏州河北岸东块41、42街坊,规划用途为办公、文化娱乐、商业,出让面积为3.54191万平方米。两幅用地均不含住宅用地,且容积率较高,分别为4.41(含保留历史建筑面积)、3.75(含优秀历史建筑面积)。

  尽管目前苏河湾区块依然大量存在着屋脊矮矮的老房子,商业、娱乐配套设施鲜见,有的只是大量的小商品市场和汇集其中的各类小吃餐饮店,但苏河湾是上海市确定的首批现代服务业集聚区之一,规划成为上海新的城市文化、商业坐标。

  中房信分析师薛建雄向 《每日经济新闻》表示,此前苏河湾附近写字楼推出销售,均价在30000元/平方米左右,而41、42号地块拆迁成本比较高,政府大概推出的底价便会在30000元/平方米左右。

  和苏河湾1号地块不同的是,苏州河北岸东块41、42地块这次并非是挂牌出让,而是采取了邀请招标的方式。也就是说该两幅地块,并不同于招拍挂通常的“价高者得”。

  邀请招标将以 “综合条件最佳者得”为原则确定中标人,价格只是其中一项决定因素。土地受让方还必须符合出让者涉及经营状况、总体设计、开发经验等一系列其他投标条件。

  土地邀标出让的方式,在2008年徐汇区衡山路地块的出让公告上也出现过一次。2008年12月17日,上海规土局发布的58号土地出让公告上,赫然出现了“招标出让采取邀请招标方式”。

  相关人士指出,在土地频频流拍的背景下,邀请招标的方式或许也是无奈之举。而一些开发商在 “弱市”下,拿地小心,拍下的土地为了延迟开工甚至临时改造成停车场。“邀请招标等于是对开发商的资格预审,从某种程度上说,这也是为了保障优质土地不致流拍并且避免烂尾楼的有效方式。”

  据《每日经济新闻》记者了解,根据竞争者的综合实力来决定最终中标者,而不是只凭“价高者得”的拍卖来出让,或许对于现今土地的流拍乃至今后土地价格的上扬都能有所抑制。但一方面,这在国家规定中尚属违规,另一方面,如何在这其中避免“内定”、“协议”的漏洞,保障公开公平的原则,也是一大难题。

  薛建雄表示:“政府对苏州河北岸东块41、42号地块采取邀请招标的方式,意味着已经定了由哪家开发商受让了。邀请招标,就是说政府指定哪家就是哪家。”这也意味着,在房地产“弱市”、土地市场受冷的情况下,邀请招标为政府成功出让土地打上了保险。(每日经济新闻 张初亮)

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